Как купить дом — походная инструкция или 20 нюансов выбора дома и подготовки к сделке

Как купить дом? Как его выбирать? Какие параметры следует учитывать? Наши друзья коснулись этой темы, в ближайшем обозримом будущем она коснется и нас, и сообща мы решили составить походную инструкцию по покупке дома. Подобных в интернете много — но исчерпывающих почти нет.

Как купить дом — походная инструкция или 20 нюансов выбора дома и подготовки к сделке

1.Где искать дом — первый и самый главный параметр

Это самый первый параметр — и с него надо начинать, надо выбрать качественную площадку, которая поможет встретиться продавцу и покупателю.

Самый простой вариант — интернет сайты по продаже именно недвижимости или сайты-агрегаторы общего порядка, на подобии Авито. Среди самых популярных:

1. Авито
2. Циан
3. Яндекс-недвижимость.
4. ДомКлик
5. Домофонд
6. Юла
7. Из рук в руки

В регионах список популярных сайтов может быть другим. И скорее всего выбор там будет более интересным, с учетом региональной специфики. Этот момент может быть даже основным при выборе площадки для поиска именно частного дома, ведь не каждый домовладелец подаст объявление о продаже на всероссийскую площадку. А в свою, региональную — скорее всего. Региональные сайты по продаже недвижимости можно найти по запросу, например, «Купить дом в Воскресенске, Луховицах, Коломне».

Наши друзья живут в Белоомуте, хотят перебраться ближе к детям в Воскресенск. Надеемся, с помощью нашей инструкции дом будет куплен, и новоселье состоится в самом ближайшем времени!

2. Кто продает

Это самый простой аспект — и здесь нет чёткого алгоритма действий, существует большое количество разочарованных, и не меньшее количество счастливых клиентов, решивших идти тем или иным путём. 

• Объявления от собственников, без посредников. Этот вариант более суетной, но только на первый взгляд. Простой человеческий фактор всё же влияет как в положительном, так и в отрицательном смысле. Но зато собственник сможет без труда организовать онлайн-показ, проведёт экскурсию по видеосвязи: покажет все детали и ответит на вопросы. На некоторых платформах в объявлениях эта возможность указана. Для иногородних — выход.
• Объявления от  агентств недвижимости. На первый взгляд это путь легче, хоть и дороже. Бесхлопотно, занимаешься своими делами, а вместо тебя кто-то ищет варианты, а потом производит все этапы подготовки к сделке. Проблема только одна — выбрать надежного риэлтора. 

3. Какой дом лучше купить — материал стен

Какие дома продаются чаще всего?

• Деревянные.
• Кирпичные.
• Каркасные.
• Монолитные.
• Щитовые.
• Из газобетонного блока.
• Из газосиликатного блока.
• Из пеноблока.

Здесь хорошенько надо подумать, из какого материала должен быть ваш идеальный дом. У всех вариантов есть и плюсы, и минусы. Если самому разобраться в вопросе сил и времени нет — лучше поспрашивать специалистов.

Это параметр легко фильтруется в самом начале поиска объявлений почти на всех сайтах по продаже недвижимости.

4. Место расположения дома

Где должен быть расположен ваш идеальный дом? Можно выбрать из таких категорий:

• Загородные дома.
• Дома в деревне.
• Дома в черте города. 

Не всем нужна тишина и уединенность. Все-таки жизнь в черте населенного пункта имеет свои преимущества:

• Развитая инфраструктура.
• Круглогодичная активная жизнь.
• Чистка и ремонт дорог.
• Общественный транспорт. 
• Мобильная связь, интернет.

5. Способ оплаты

В зависимости от конкретно вашей ситуации, можно подобрать самый удобный вариант оплаты.

• Продажа на обмен с доплатой.
• В кредит без переплаты.
• В ипотеку.
• В рассрочку от застройщика.
• По программе молодая семья.
• Под материнский капитал.

Этот параметр почти на всех сайтах по недвижимости заложен в фильтры по поиску объявлений.

6. Наличие земли 

Дом может быть с участком земли, садом, огородом. Сколько земли хочется, есть ли желание заниматься огородничеством — это надо решить заранее.

7. Наличие хозпостроек

С наземными постройками, баней, гаражом или без них? Отличное дело — баня, гараж, хозпостройки, но они должны быть соответствующим образом оформлены, и скорее всего факт их наличия повлияет на стоимость дома в сторону увеличения.

8. Район расположения

Если нет конкретно сформированного желания «хочу дом в своем районе, на своей улице», то к выбору района расположения следует отнестись ответственно.

Изначально обозначить, что нужно:

• Школа, общественный транспорт, садик, магазины. У каждой семьи «набор опций» свой.
• Качество дороги, подъезд к дому.
• Насколько близко промзона.
• Насколько близко парк, лес, речка, и есть ли необходимость в этих объектах.
• Насколько близко военные объекты.

История из жизни: военный полигон

Наши родственники проработали всю жизнь на северах, на финише купили прекрасный дом, на спокойную старость, в пригороде. Но не ожидали, что заброшенный военный полигон оживёт и станет вновь действующим. Теперь приходится мириться со взмывающими в небо военными самолетами и большим количеством военных в самом городке.

Еще не плохо было бы поинтересоваться планом застройки и развития окружающей местности, ведь таковой существует, и этот простой шаг поможет обезопасить себя от неожиданности, по типу появления высотки или развлекательного центра прямо под домом.

Нежелательные объекты и допустимые расстояния до них

Информацию о том, на какие нежелательные объекты обращать внимание вблизи от покупаемого дома, можно найти в СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. 

• Мусоросжигательные заводы: на расстоянии до 25 км обнаруживаются чрезвычайно ядовитые диоксины. 
• Полигоны твердых коммунальных отходов (ТКО) — как действующие, так и рекультивируемые. Минимальное расстояние — до 2—6 км.
• Мусоросортировочные комплексы без полигона захоронения — до 1 км.
• Пруды-отстойники канализационных сооружений — до 5 км.
• Птицефабрики, фермы крупного рогатого скота, свинофермы — до 5 км, особенно при открытом способе хранения и сушки навоза.
• Военные полигоны, аэродромы — не менее 15 км от края взлетно-посадочных полос в их продолжении.
• Опасные производственные предприятия — до 10—15 км.

9. Соседи

Этого параметра нет в фильтрах на сайтах для поиска дома, и его часто оставляют напоследок. Соседи могут рассказать о доме, его проблемах, его истории очень многое. Также могут рассказать о специфике самого места проживания. Это может быть даже самым важным параметром во всей истории выбора и покупки дома. 

Истории из жизни, когда без беседы с соседями никак

У нас есть две реальные истории. В первом случае наши друзья продали дом, отличнейший дом из серии «для жизни», но покупатель остался недоволен, потому как недалеко пролегает поселковая канализационная сеть, ветхая, само собой, а запах от нее временами стоит просто невыносимый. 

А второй случай — наши друзья оказались просто в ловушке, недалеко была построена свиноферма, кормят свиней по современным порошковым технологиям, и хоть расстояния и допуски соблюдены, безусловно, но когда ветер дует со стороны комплекса, на улице находится просто невозможно. А белье, вывешенное на улице, приобретает невыносимый запах, и даже не свиной, а какой-то специфический. Многие дома по соседству выставили на продажу — вот только как этот параметр проверить… 

А еще стоит неподалёку дом, который куплен на деньги доверчивых старушек- поручительниц. Сам махинатор дом по итогу деньгами бабушек выкупил — вот только продать не может, и жить тоже. Слава о его деяниях все же распространяется по округе.

В всех случаях только соседи могут подсказать, в чем специфика данного места проживания.

10. Кто строил и когда

Этот параметр важен, но даже не в плане » насколько это дом старый или новый». Важно другое. Надо учитывать специфику тех времен, когда строили дом. И пусть «дом из церкви» (когда на постройку пошли стройматериалы из разобранной неподалеку церкви) уже почти не найти, хотя мы один знаем такой, история постройки может оказаться весьма занимательной.

Ведь дома строились в самых различных условиях:

• Когда жили тяжело и строили буквально из щепок.
• Когда разворовывали всё, что только можно.
• Когда могли применить радиоактивно зараженные стройматериалы.
• Когда строили на совесть, и стены были добротной толщины.
• Когда строили строительные бригады с братских государств. 

Истрии из жизни

Один такой дом, «кот в мешке», пару недель ушел под снос у нас на глазах. Внешне — идеален, а при разборе оказалось, что дом всего лишь обложен кирпичом, а сами стены сложены из ничего, реечки и листы фанеры, такой себе каркасник на старый лад. Строился в тяжелые времена своими руками, у хозяина денег особо не было, из чего смог, из того и построил.

---

Колхозные домики на нашей родине выстроились стройными рядами — у всех одна и та же планировка, расположение объектов на придомовом участке. И у всех одна и та же проблема — безобразно тонкие кирпичные стены. (Посчитать, насколько толщина стен соответствует климатическим условиям в регионе, кстати, можно и самостоятельно.)

---

В соседском городке строили в советское время болгары, была приглашена бригада строителей, и многие здания того времени построены их руками. От них остались добротные постройки — и множество легенд.

---

В другом поселке по соседству строили грузины. Они умудрились не разворовать цемент — и разобрать стены не смогли даже самые инициативные ребята по разборке. Так и стоят развалины — памятник грузинскому трудолюбию и честности.

---

Когда мы выбирали дом, он нам понравился сразу, но вот спустя какое-то время после покупки заметили, на фундамент цемента не хватило точно, начал потихоньку сыпаться. Хотя дом строил для себя тогдашний руководитель чего-то там, и у него единственного в нашей местности даже хозпостройки были «под шубой». «Шуба», кстати, качественная, на века.

Если дом понравился — историю его постройки следует выяснить обязательно, можно найти много интересного.

11. Техническое состояние дома — 11 проверок, которые следует провести

Проще, конечно, когда продавец не пытается хитрить, и честно рассказывает о всех дефектах дома. Но даже в этом случае следует провести самостоятельный осмотр. Что проверить? Вооружиться этим списком, и пройтись по пунктах:

1. Крыша. Осмотр чердака прояснит ситуацию по крыше.
2. Наружные стены. Трещины вряд ли останутся незамазанными, и если они есть — это скорее плюс, чем минус. Из какого материалы стен? Какова их толщина? Хватит ли такой толщины для вашего региона по уровню теплового сопротивления стен? В противном случае прийдется либо утеплять дом, либо переплачивать за отопление, а летом спасаться от перегрева.
3. Перекрытия. Дефект перекрытий проявляется как провисающие потолки на нижних этажах. Но дефект можно скрыть, конечно же.
4. Полы. Следует осмотреть тщательно, особенно вдоль стен, насколько ровные, требуют ли ремонта. 
5. Фундамент. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. 
6. Подвал. Следы сырости на стенах, следы подтоплений — свидетельства тому, что была нарушена технология возведения фундамента.
7. Водоснабжение. Следует выяснить, откуда в дом поступает вода. И сколько её (для проверки можно попросить включить поливочный шланг на 15-20 минут, в норме вода не должна закончится). Если, например, водоснабжение производится из скважины, следует выяснить не только её объем, хватает ли, но и её качество, воду попробовать и взять на экспертизу. Если водоснабжение централизованное  — есть ли перебои.

Истрия из жизни: наши водные мытарства

Мы сменили три дома, пробили две скважины, сейчас  следует бить новую на новом месте.

Сталкивались с проблемами:

• Воды мало. Т.е к концу дня воды в скважине просто нет. Оказалось, по соседству пробили скважину люди на тот же водоносный слой, но глубину сделали намного больше — для накопления воды. А поскольку ситуация с истощением водоносного слоя имела место быть во всем поселке, то в нашей скважине, без страховочного накопительного объема, воды хватало максимум на пол дня.
• Вода плохая. С кумом одновременно отнесли воду на анализ с собственной скважины, когда у нас родились сыновья, в 2000 году такое требование было у детского врача. Оказалось, что наша вода — превосходного качества. А у кума — даже нельзя давать пить ребенку. Только на технические цели. 

8. Канализация. Следует набрать большой объем воды, слить ее и посмотреть, как быстро она уходит. Эту проверку следует провести в обязательном порядке. Известен случай, когда дом продали с канализацией, но она совершенно не функционировала, покупатель не проверил — и первое, чем занялся после приобретения — начал делать новую систему слива. 
9. Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Можно включить котел на 20-30 минут и проверить все радиаторы в доме, насколько равномерно прогреваются. 
10. Электрическая система. Посмотрите, как подключен счетчик, на месте ли пломбы, сколько фаз подведено к дому.
11. Вентиляция. Проверьте вентиляционные шахты. Мы однажды нашли там пчелиные соты и пчел.

12. Документы на дом и землю

Конечно же следует проверить документы на дом. Что должен иметь на руках продавец дома?

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП).
3. Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты, судебное постановление, решение о разделе имущества и т.д.).
4. Кадастровый паспорт строения и земельного участка.
5. Технический паспорт дома с поэтажным планом.
6. Технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли).
7. Договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование.

13. Статус земельного участка

Необходимо узнать, не входит ли земельный участок в границы зоны с особыми условиями использования. Следует получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. 

Это можно сделать различными способами:

• С помощью электронного сервиса на сайте Росреестра.
• На сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
• В МФЦ.
• На портале Госуслуг.

Если участок не входит в границы зоны с особыми условиями использования территории, то в соответствующей графе будет указано «данные отсутствуют».

Полный перечень статусов земельных участков содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). Какие виды разрешенного использования чаще всего встречаются:

14. Межевание

Межевание является добровольным, однако позволяет уточнить соответствие фактических и зарегистрированных границ участка. Все данные по межах вносятся в выписку из ЕГРН. Если межевание не проведено, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

А на «Публичной кадастровой карте» (ПКК) объект будет значится как»Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.

15. Статус строения

Важно обратить внимание на статус строения (указан в выписке из ЕГРН). Жилое помещение, квартира в многоквартирном доме (две и более), апартаменты, жилое строение (дачные дома в садовых товариществах). Оформление сделки купли-продажи имеет свою нюансы в каждом отдельном случае.

Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. В таком доме нельзя прописаться, его не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он не жилой.