Методы оценки земельных участков. Консультирует юрист

Как осуществляется оценка земельных участков? Консультирует юрист по земельным вопросам.

Методы оценки земельных участков

Оценка земельных участков — процедура определения рыночной цены на площадь земли, находящуюся в замкнутых границах.

Процесс этот предполагает учет всех особенностей назначения участка и прав на него: в зависимости от того, как именно используется площадь — под сельское хозяйство, под промышленность, строительство жилых зданий или курортно-рекреационных комплексов и т.д., существенно меняется методика проведения экспертизы и ее специфика.

Когда требуется помощь экспертов?

Уточнение рыночной цены необходимо в таких ситуациях:

• если земля выступает в качестве залога при взятии банковских кредитов (без отчета об оценке этот процесс невозможен в принципе);
• если площадь должна стать частью уставного капитала компании;
• если имеют место имущественные споры (без квалифицированной оценки суды будут тянуться вечно);
• когда объект является госсобственностью, но предполагается его приватизация (в этом случае кроме уточнения стоимости необходимо еще и определение прав);
• в случае заключения договоров продажи или покупки.

Основные методы оценки

Экспертные компании, как правило, пользуются одним из перечисленных подходов к определению стоимости земли и прав пользования на нее, делая выбор в пользу того или иного метода в зависимости от цели оценки:

1. Нормативный способ определяет нормативную цену, применяется при смене собственника и выкупе, при заключении договора дарения и наследовании, при получении кредитов в банках под залог. В городах на цену влияет престижность района, его транспортная оснащенность, плотность застройки, специфика окружающего землепользования, нередко — экологическое состояние местности.
2. Способ сравнения продаж — самый простой и распространенный вариант определения стоимости свободной земли, называющий конкретную цену объекта путем анализа и внесения процентных поправок к стоимости продаж аналогичных площадей.
3. Способ капитализации земельной ренты. Если экспертная компания обладает полной информацией об арендных ставках, она может оценить участок с точки зрения объема будущих доходов в виде получения с него арендной платы. Размер земельной ренты подсчитывается так же, как доход от передачи в аренду земли по текущим рыночным условиям.
4. Способ распределения. Рассчитывает составляющую цены на земельный участок, опираясь на отношение стоимости земли к усовершенствованию имущественного комплекса. Эксперты опираются на принцип вклада и убеждении, что для любого типа недвижимости есть нормальное отношение стоимости участка к стоимости недвижимости в целом.
5. Способ выделения. Им пользуются для анализа застроенных земель, если имеются данные о ценах сделок с такими же объектами недвижимости.
6. Способ остатка. Им пользуются для оценки и застроенных, и незастроенных земель, если имеется возможность конструктивных изменений объекта, предполагающих принесение дохода в будущем.
7. Способ разбивки на зоны. Эксперты выбирают его для анализа площадей, пригодных для разбивки на индивидуальные участки.

Какие документы понадобятся?

Чтобы заказать определение цены земли и прав пользования на нее, нужно собрать следующие документы:

• документы, подтверждающие права на участок — т.н. «Красная книга» (удостоверение прав частной собственности) или удостоверение о праве временного использования — «Зеленая книга»;
• информация об имеющихся в наличии обременениях земельной площади.

Стоимость оценки

Стоимость оценочных услуг связана со многими факторами, определяющими итоговую сумму в совокупности. Это и местоположение объекта, и его категория, и возможные ограничения использования, обязательно — площадь, проведенные коммуникации и многое другое. Независимые компании обычно справляются с этой процедурой за 2-3 рабочих дня при условии того, что заказчик собрал все нужные документы.